房地产基金 TRX Real Estate以 2.5 亿雷亚尔收购了位于圣保罗州坎皮纳斯（Campinas）、租给 Mercado Livre（美客多）的最大物流中心 14.5% 的股权。该信息于上周五（10 月 16 日）盘后发布的重大事项公告中披露。
这笔投资投向名为 Meli Campinas 的物流项目 —— 项目仍在建设中，但已经与美客多签订租约。美客多目前是巴西最大的单一仓库租户，且大幅领先排名第二的公司。
01项目概况与租约模式
项目预计 2028 年 9 月中完工。
根据 TRXF11 的公告，租约采用 "定制代建"（built-to-suit）模式，租期 16 年，即仓库完全按照租户美客多的需求量身建造。
项目总可租赁面积（ABL）达 46.1 万平方米，占地面积 65.6 万平方米。这个可租赁面积大约相当于伊比拉普埃拉公园的 30%，或者 2350 个网球场。
TRXF11 此次拿下的份额对应 67,161.60 平方米可租赁面积，折合每平方米成本约 3722.42 雷亚尔。
02租约条款与经济指标
租约属于非典型租约：建设期内按 INCC（全国建筑成本指数）调整租金，租期内按 IPCA（官方通胀指数）年调；提前解约的违约金等于合同剩余全部租金，且初始租期内不允许申请租金调整诉讼。
租金为每月每平方米 26.37 雷亚尔，对应净资本化率（cap rate）年化 8.5%（已扣除结构成本）。
项目选址是核心卖点之一：仓库距维拉科波斯国际机场（Viracopos）不到 5 公里，可便捷接入 Bandeirantes 公路和 Anhanguera 公路两条主干道。
03对基金组合的影响
建设期内，基金按已投入资金比例获得年化 8.5% 的保底收益，按 INCC 指数调整。
这笔交易对基金组合属于规模扩张，而非风格切换。交易完成后，TRXF11 持有物业数量增至 132 处，美客多成为其第一大租户，贡献 16.66% 的租金收入。预计每份基金份额分红维持在 0.90–0.93 雷亚尔。
